香港置地上河公元预计10月首开，“运河东”价值评判 | 房叔跑盘 No.95
今日共10盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
运河新城由于其不可复制的运河沿线地段位置，成为热门置业概念，运河西侧，属于余杭区行政区划的世茂双子星、沁澜、运河云庄逢开必热，创下多次个位数中签率；运河云庄、万科前宸更是在“9.4”新政后被列为热门红盘。
就在运河西、运河湾概念被热议时，运河东片区（运河-拱康路，下同）低调、安静，缺少话题性。
随着10月中下旬香港置地上河公元首开入市，运河东正式亮相新房市场，沉寂的局势可能被打破。
上河公元是香港置地在杭独资开发的首个纯住宅项目，首推高层1号楼（23F，户型约93㎡、约107㎡）和小高层2号楼（8F，户型约105㎡、126㎡），预计最晚于2023年年中交房。
△上河公元沙盘实景
上河公元和运河云庄直线相距仅约1.04公里，和运河湾融创双子星直线相距约1.49公里，属于拱墅区，限精装均价3.8万元/㎡，其中高层精装均价约3.73万元/㎡，比运河云庄高层（精装均价约2.9万元/㎡）贵约8300元/㎡，比运河湾融创双子星高层（精装均价3.8万元/㎡）低约700元/㎡。
运河湾融创双子星和运河西楼盘运河云庄等高层价差约9000元/㎡。
尽管价差较大，但运河湾双子星彼时能逐渐被市场接受，原因除了市场、板块热度上升之外，还有项目在独有拱墅区行政区划优势的基础上，又与北软、城西、桥西等周边板块存在密切的地理联系。
上河公元的情况和运河湾双子星颇有不同。
上河公元高层尽管比运河湾项目低约700元/㎡，和运河云庄的价差差幅也更小，但上河公元所在的运河东片区与周边板块的地理联系较弱，开发速度、成长性优势也不明显。
由此而来的问题：上河公元值得买吗？
| PART 2 |
产品
上河公元容积率2.6，绿化率35%，占地约2.8万方，地形小而方正，规划5幢高层（23-24F）、4幢小高层（8-10F）和1幢公租房，共约724户。
公租房位于项目东北角，与可售住宅不分隔，由香港置地旗下物业统一管理。
南北向楼间距约30-60米，结合楼幢排布，和每幢楼的楼高比值接近1:1，因此楼幢采光通风较不错。
项目采用人车分流。车行出入口位于项目西侧三号支路上，人行出入口位于项目南面四号支路上和项目东侧的顾杨路上。
宽阔楼间距和人车分流是上河公元的两大产品优势。
小盘模式往往具备配套短板，上河公元通过对空间的巧妙利用，化劣势为优势，在园区内布置了多项生活配套，这是项目的第三个优势。
小区底商、屋顶花园、下沉式园林布置在小区东门出入口。底商不设烟道，不会引入餐饮店；下沉式园林直通地下车库，风雨天可从下沉式园林穿地下车库归家。
此外小区内部园林布置了儿童游玩区、景观水系、小型阳光草坪——草坪上拟设高尔夫推杆球场（待定）。
所有高层架空层都布置了公共配套。其中7号楼架空层设置外卖取餐点；4号楼架空层设置四点半学堂（由物业引入教育机构），1号楼架空层设置儿童游玩设施，8号楼架空层设置了老年活动空间，9号楼和公租房架空层设置了运动设施。
楼幢外立面主材质为真石漆，主色调香槟色。
高层规划为23-24F，单层层高约3米，一幢高层仅设置一个单元，两梯四户，得房率75-78%，规划户型约93、105、107、129㎡；
小高层规划为8-10F，单层层高约3.05米，设置两个单元，一梯两户，得房率85%以上，规划户型约105、126、139㎡。
首开高层1号楼约93㎡、约107㎡和小高层2号楼约105㎡、126㎡。
高层中间套约93㎡：
点评：
三房朝南；
餐客厅、书房面积较大，2个朝南卧室进深大面宽略小。
高层边套约107㎡：
点评：
大三房设计，尤其是主卧尺寸较大；
设有玄关和餐边柜空间；
阳台设置较合理，连接客厅，利用率提高。
小高层约105㎡：
点评：
餐客厨一线分布，南北通透性佳；
大三房设计；
北卧室具备进深优势。
小高层约126㎡：
点评：
餐客厨一线分布，南北通透性佳；
四叶草户型，照顾到了每个房间的隐私性。
项目装标3500元/㎡，包括东芝中央空调、阿里斯顿地暖、奥斯博格新风，西门子油烟机燃气灶、老板洗碗机、科勒卫浴品牌，墙纸和玄关柜等，性价比较好。
综合来看，产品各方面的规划设计都不错，如果后期施工质量也较好、物业服务也不错，上河公元会是板块内的品质作品。
| PART 3 |
周边配套
上河公元位于拱墅区运河新城金昌路宜居新区。北邻金昌路，东邻顾杨路；西约240米近邻丽水路、约360米近邻京杭大运河；南约700米邻近上塘高架。
该片区曾是杭州的重工业基地，伴随周边农居点拆迁、杭钢半山基地关停，以及今年《杭州市运河新城单元（GS10）控制性详细规划（2020版）》和《杭州市杭钢单元（GS13）控制性详细规划（2020版）》取得杭州市人民政府批复，区域正式进入从重工业基地向大运河新城蜕变的建设转型期。
板块内目前空地多，居住氛围不浓，城市界面也尚在开发中。未来周边将落地多个板块标杆项目，以及系列生活配套，可满足日常生活需求。
项目北面隔金昌路-昌运桥对望京杭大运河博物院、安置房小区、景观公园和城北老年活动中心；
地铁4号线、14号线（最终规划尚未落定）交汇站点拱康路站综合体、邵逸夫医院大运河分院位于项目东北面约1.3公里。
项目南隔规划支路对望一个15班幼儿园和一个48班小学。
小学预计引入上海世外品牌，但暂未确定是公立或者私立性质。
小学再往南依次布局了一宗规划住宅用地、上塘高架以及运河湾综合体——项目距离运河湾综合体约直线1公里。
项目东邻顾杨路，跨过顾杨路布局一所规划初中，南北向主干道拱康路和拱墅区重点打造的产业园智慧网谷小镇，再往东是半山杭钢板块。
项目西邻一宗住宅地块，再往西是丽水路、运河沿线绿化带（现为谢村渣土码头）、京杭大运河——项目距离京杭大运河约400米，跨过京杭大运河就是北软板块。
根据上述规划，项目约500米范围内可享受运河景观、教育文化配套，以及服务日常购物需求的小区底商；
商业综合体配套、地铁站点稍远。拱康路综合体、运河湾分别距离项目约1.3公里和1公里；地铁拱康路站和项目步行距离约1.3公里，因此项目不具备地铁出行优势。
据悉，未来地铁14号线会在金昌路和拱康路交叉口设置站点——距离项目约370米，若该规划落地，项目地铁出行优势将大幅提升。
但目前来看，项目仅依靠地铁拱康路站、丽水路、拱康路、金昌路-昌运桥、上塘高架，来往北软、半山、拱宸桥板块、崇贤等。
上河公元2023年年中交付时，根据规划，届时地铁4号线开通，运河湾、周边学校都已建成，半年后会迎来大运河博物院、邵逸夫医院大运河分院的竣工。
| PART 4 |
板块
上河公元所在运河新城由市属国企杭州运河集团操刀，位于京杭大运河以东，由于尚处于转型建设期，目前人居基础差，成熟速度落后于运河西。
京杭大运河是运河新城的核心，但也成为一种地理阻隔，阻碍了运河东（运河-拱康路，下同）与城市的无缝融合。
与周边板块的地理联系较弱，是运河东片区发展的短板。
运河西片区的土地、路网与城市其他板块、尤其是发达的城西能够无缝链接融合。但运河东片区，由于运河的存在以及横跨运河的东西向公路路网匮乏，削弱了运河东与运河西侧城市界面的融合。
另外，掣肘于东侧铁轨，运河东片区与杭钢板块的界面联系也较弱；片区可直达拱宸桥板块的南北向路网也较单一。这些因素扯了区域发展的“后腿”。
未来丽水路、地铁4号线投入使用，以及地铁14号线能够如愿落地，将进一步促进区域与其他板块的联系，伴随运河新城规划的逐项落地，板块的城市界面、居住品质都会提升和成熟，因此板块整体价值步入上升通道。
但依然存在一些阻碍因素。
最大的问题是与周边板块的公路路网联系提升幅度不大，因此地理阻隔的情况没有完全扭转，一定程度上拖累板块人口导入和成长性。
其次，人口内生力如何，还需打个问号。
近邻的智慧网谷、稍远的杭钢天猫数据中心能带来多少产业人口红利，目前暂未知；
更何况，杭钢天猫数据中心所在的杭钢板块与运河东片地理联系稍弱，杭钢桃源板块自身的崛起也能留住部分人口从而削弱对运河东片的人口导流。
综合来看，运河东固然具备成长性，但更偏长期，开发成熟速度也滞后于运河西和它南面的运河湾板块。
| PART 5 |
购买建议
从现有规划看，上河公元近邻金昌路-昌运桥，占据了板块内的公路出行优势，但地铁出行优势弱，也摆脱不了运河东片区与周边板块交通联系不够紧密、成熟期晚等上述板块短板。
那么结合项目价格——整盘精装均价约3.8万元/㎡，其中高层精装约3.73万元/㎡，小高层精装约4.05万元/㎡——来看，项目在新房市场中性价比一般。
上河公元是运河东板块的首发项目、“拓荒者”。一般一个成长性强的板块，首发项目往往是撬动板块利好的强力支点。
但上河公元起步售价已经不低，在新房市场中性价比一般；而运河东板块固然有成长性，但“弱当下”。不低的售价与板块的“弱当下”结合，上河公元的“拓荒者”角色略显尴尬。
投资购买上河公元都需谨慎。
但项目产品规划设计不错，以及大概率上海世外小学的利好加持，适合地缘性客户自住购买，顺带赌一把项目借地铁14号线站点落地拱康路和金昌路交叉口而变身“地铁房”、带来增值的利好实现。
| 公示楼盘 |
| 可登记楼盘 |
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2020杭州地铁楼盘图（9月版）
活动截止时间：2020年10月3日9:00
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